2020年7月15日,深圳市新的限购政策出来了,想入手法拍房的朋友千万要注意啊!!!!
千万要注意啊!!!!千万要注意啊!!!!千万要注意啊!!!!
讲政策重点:
1)限购政策,原来只要是深户就可以买2套,现在变成必须要入深户满3年,社保交满3年。
不符合这项条件的千万不能再参与竞拍了!!!
2)原来的满2年的房免增值税,现在变成满5年才免增值税,增值税是成交额的5%,这是一大笔钱。
这里千万要注意,有些法拍房未满5年的要多出一大笔税费,预算要重新做好!!!
3)贷款额度有变化,原有房的再购房要首付70%。
这里也是一样,贷款参与法拍房的,千万要注意,不要贷款额度不足导致付不了款!!!
本人于2020年4月份开始关注深圳的法拍房,前期进行了大量的调查,5月份开始第一次竞拍,至6月份成功竞拍到,共参与了4套房产的竞拍,贷款已顺利放款,尾款已付清,目前正在过户当中。
这里重点讲一下法拍房中非常关键的一环:法拍贷。
法拍贷与常规的房贷有些不同,主要体现在:
1)贷款时间紧张,5-15个工作日内必须要放款下来;
下图是深圳市南山区人民法院,尾款支付时间是10个工作日内:
深圳的法院规定的支付尾款期限都有不同,比如:
福田区法院:5个工作日
罗湖区法院:5个工作日
坪山区法院:7日内(非工作日)
前海区人民法院:5个工作日
深圳中级人民法院:10个工作日
南山区法院:10个工作日
宝安区法院:10日内(非工作日)
龙华区法院:10日内(非工作日)
盐田区法院:15日内(非工作日)
龙岗区法院:15个工作日
龙岗区法院的期限是最长的,最有利于贷款。
2)必须要第三方担保公司作担保,担保公司一般由贷款的银行指定,担保费用一般在1%-1.5%(是贷款额的1%-1.5%,不是房价总额)。
然后还要了解清楚有没有其它费用,比如中国银行就指定了鹏润法拍做为辅助机构,协助办理后期的过户拿证,但要收取5000元的贷款按揭费用,担保费用是1.2%;像北京银行指定了深圳融安融资担保公司做担保,担保费用1%,也同样协助办理后期的过户拿证,但是不额外收取费用。
同时办理担保时还会收取公证费510元(由深圳市公证处收取),手续费500元,房产评估费:房价的万分之5(不足1200元的按1200元收取),这里的费用应该每家都会有所不同,公证费应该都是一样的。

3)必须要提前预审请贷款,预审通过后再参与竞拍。当然你也可以不等预审就直接竞拍,不过你就要做好贷款失败的准备及承担保证金可能被没收的下场。如下图,这套房产有3家可以支持法拍贷款,先提交资料进行预审。
4)提前与贷款银行的客户经理做好沟通,要到客户经理的电话及微信(像淘宝的司法拍卖合作银行都有联系方式及微信),向对方咨询有哪些注意事项,需要准备哪些贷款资料等?
如下图,点击申请贷款后,可以看到这个页面有银行客户经理的联系方式。这里有特别注明可以主动联系客户经理。
5)提前准备好贷款的资料,一旦竞拍到就可以立即联系银行客户经理面签贷款,像只有5个工作日付款时间的,必须要这么做,不然时间来不及。法院不会因为你的贷款没下来就给你通融。不过有些法院比较好沟通,向法院说明情况后可以允许你延迟付款。
竞拍到后,立即联系法院或辅拍机构,说明要贷款,他们会给你出一份《拍卖成交余款缴纳通知书》, 这份资料贷款银行及担保公司都需要,最好自己去拿,不要邮寄,我的就邮寄了4天才到(EMS法院专递,同城快递竞要这么久),白白浪费了时间,本来时间就紧张,结果在这里浪费了时间真不值。
在贷款前最重要的是资金到位,首付款+担保费+税费,这些资金要全部汇总好,贷款时要将这些资金打到贷款银行的新开卡上面做监管,银行要看到你的这些钱款后才会批贷。所有的贷款资料全部齐之后,才能去申请贷款,只要有一项没有齐,就无法去申请,所以千万不要有我只差一项资料了,先不急的想法。贷款审批下来后,银行客户经理会通知你将首付款打到法院的账户(法院的《拍卖成交余款缴纳通知书》有账户及户名,拍卖页面上应该也会有),然后将付款回执发给银行的客户经理。同时银行也会在货款审批通过后通知担保公司收取担保费(担保费一般在贷款审批通过后才收取)。这个时候就只剩最后一步了,客户经理申请银行放款,这里一般需要2-3个工作日。我的贷款前面备资料及将资金转到新开的银行卡上总共用了6个工作日,从资料及资金准备齐再到放款一共用了5个工作日,总共是11个工作日。我在前面准备资料及资金这一块浪费了很多时间,也是第一次经验不足。还好我这套房的付款周期有15个工作日。
这里还要特别提醒一点,在京东小金库或一些理财基金中转出大额资金,2个工作日后才能到账,所以有资金在这些账户内的要提前转出来,不然又浪费本就很紧张的时间,我就是将钱卡在京东,导致晚了几天才打款到银行监管账户,因资金未到位贷款无法提交审批,还好我这套房的付款周期有15个工作日,不然会被害死。
贷款所需资料(每家银行可能有细微的不同)
1、申请人本人及配偶身份证、户口本(含首页及本人页)、结婚证(离婚证);
2、收入证明(覆盖家庭所有月供两倍)及在职证明;
3、半年银行流水;
4、资产证明(房产或理财),非必需;
5、保证金及首期款、过户税费等资金,先将资金准备好,一次性转到贷款银行新开的卡上作监管,贷款审批通过后银行会通知你转首付款到法院账户,切忌先不要急着转首付款给法院,万一贷款下不来,或银行不能贷预期的金额给你,导致悔拍时,最多也就损失保证金,如果连首付款也要不回来时你就惨了;
6、法院的《拍卖成交余款缴纳通知书》,亲自去拿,千万不要邮寄;
7、夫妻双方的产权查档单(证明你现在拍的是第几套房,因为深圳限购政策);
8、贷款银行的银行卡(可到场再开卡)。
9、已婚夫妻双方均要到银行网点及担保公司签字。
上面的资料提前准备好,特别是户口本(提前准备好)、收入证明与在职证明,不要因为公司的公章当天被人带出去了,或者保管公章的人请假了,导致盖不了章就又要推迟一天。
6)提前与法院沟通, 是否同意在贷款万一不能及时放款时,是否可以适当延长付尾款时间。这一步很重要。比如京东上的中国银行明确表示他们行在5个工作日内是放不下款的,必须要找法院申请延迟。不过京东的中国银行是与鹏润法拍合作的,鹏润法拍又是京东的官方辅拍机构,他们应该是有办法向法院申请延迟的。所以遇到这个付款时间短的房子,最好找淘宝或京东合作的银行贷款。如果你有中介也能搞定这些问题也是可以的。
7)首付资金、担保费用、过户税费提前准备好。
在贷款前最重要的是资金到位,首付款+担保费+税费,这些资金要全部汇总好,贷款时要将这些资金打到贷款银行的新开卡上面做监管,银行要看到你的这些钱款后才会批贷。
特别提醒,不要认为过户税费是在房产过户的时候才要,就晚点准备,这是不行的,银行贷款的时候会要看到你这一笔资金才会给你放贷的。所以要提前算好税费。
这里还要特别提醒一点,在京东小金库或一些理财基金中转出大额资金,2个工作日后才能到账,所以有资金在这些账户内的要提前转出来,不然又浪费本就很紧张的时间。
税费计算可以参考下图,一般情况就只有契税1%(首房90平以下1%,90平以上1.5%;第二套房3%)与个人所得税3%


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