当下各种形式的拆迁络绎不绝,其中最为常见的是“棚户区改造”、“旧城改造”、“城中村改造”以及普通的房屋拆迁,不过我们发现,老百姓很容易将前三者拆迁与房屋拆迁混为一体,认为,棚户区改造、旧城改造以及城中村改造跟普通的房屋拆迁是一样的,它们之间没有什么区别。但它们之间真的没有区别吗?
  凯诺律师认为,棚改、旧城改造、城中村改造不等于拆迁。
  一般来说,棚户区改造、城中村改造并不是法律上的概念,相关政策、规定,多见于国务院、各部委以及地方各级政府的规范性文件。而房屋拆迁是棚户区改造、城中村改造时的一种方案,也就是说,棚户区改造和城中村改造只是拆迁缘由中的一个,拆迁与棚户区改造、城中村改造之间更多的是包含与被包含的关系。
  而且换个角度来说,棚户区改造、城中村改造还存在不需要启动征收、拆迁的情况。不过这个还有一个很重要的前提条件就是全体居民自愿,且不能涉及各种强制。不过生活中,棚改、城中村改造,几乎都伴随着征收拆迁。
  由此我们可以看出,棚户区改造、城中村改造是一个政策,而房屋拆迁是一个制度或者是一个措施,两者不可混同。
棚户区改造、城中村改造土地性质
  棚户区一般指的是结构简陋、环境拥挤脏乱的破旧简易房屋聚集区,及整体卫生状况较差,人口密度高的区域,被很多人戏称为“中国式贫民窟”,且土地性质一般为国有土地。
  城中村则是在城市发展过程中被逐渐吸收纳入城市规划范围内或被城市包围的农村,且城中村居住环境和房屋状况相对于棚户区来说更好一些,不过城中村土地性质一般为集体土地。
棚改、城中村改造需依法进行
  不过,无论是棚户区改造还是城中村改造或是房屋拆迁都应当要依法进行,各地也需要结合当地实际情况,按照当地规定的政策实施。虽然,在棚改或是城中村改造、拆迁过程中,各地都有不同的规定,但在征收时都应保障老百姓的合法权益,依法征收。
  根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》和《中华人民共和国土地管理法》的规定,国家征收土地的,依照法定程序批准后,必须由县级以上地方人民政府予以公告并组织实施。
  但是实践中,拆迁主体不合法已是非常常见的现象,因此被拆迁人在遇到拆迁时一定要先搞明白谁才是拆迁主体,谁才是真正能够实施拆迁的,在拆迁之前可让他们出示相关证件。
棚户区改造补偿标准不能低于周边市场价
  《国有土地上房屋征收与补偿条例》第19条规定,对被征收房屋价值的补偿不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产市场价格。
  且《国务院办公厅关于进一步严格征地拆迁管理工作切实维护群众合法权益的紧急通知》中明确规定,征地涉及拆迁农民住房的,必须先安置后拆迁,妥善解决好被征地农户的居住问题。
  但近年来,无论是何种改造或征收,补偿不合理也已是一个常见问题,征收方为了达到征收的目的,压缩拆迁成本,往往会故意压低被拆迁人的补偿。但根据我国相关规定,对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格,以被征收人房屋被征收后居住条件、生活质量不降低为宜。
  而且被拆迁人选择产权置换的,必须是拆一补一。根据《条例》规定和政策精神,“拆一还一”是征收补偿的最低限度标准,是绝对不能再打折扣、做减法的。
城中村改造补偿标准以不降低原有生活水平为原则
  城中村房屋拆迁具有城市和农村的双重特征。城中村房屋建筑占有的土地性质虽属于集体土地,但是周边房屋的市场价却很高。在改造过程中,如果是依据集体土地上房屋建筑成本价给予被拆迁人补偿,那补偿结果对被拆迁人来说显然是很不公平的,且很有可能会降低被拆迁人原有的居住、生活水平,这是违背拆迁补偿原则的。
  关于城中村拆迁补偿方面,最高人民法院曾出过司法解释,城中村房子拆迁,如果是货币补偿方式,可以参照《国有土地上房屋征收与补偿条例》规定,争取不得低于同地段的类似房地产的市场价,通俗的来讲,就是地段一样,房子结构、年限差不多的房子的市场价格。
  凯诺律师提醒大家,如果补偿不合理,被拆迁人千万记得不要签订补偿协议,也不要相信被征收人任何的口头承诺以及只对你有好处的奖励。如果一旦签了补偿协议,日后想要再维权可就变得比较被动且比较困难了。


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