会有价无市,升值潜力不大。根本原因是西海岸片区的开发不是一次人口和市场的自然流动和迁移,而更像是政策上的强制转移。一般而言,地价房价的上升跟商业有关,而商业的发展就要有大量的人流提供需求,然后有经营者提供服务,商业才能发展,随着人口不断聚集地价房价才会因为稀缺而有提高的空间;当然像各发达城市和国外在中心地区商业足够发达后,近市郊区的住房才会紧俏起来。再看看海口的情况,经过多年的发展之后,主要繁华地区为老政府海府路一带,到DC城万国一带,解放路东方广场一带再到国贸地区,而这些地区整体的规模还不足够大,旁边还有很多可以容纳发展的空间未利用起来,所以说海口市内还是远没有饱和的。再看看西海岸片区,人流聚集的地方是假日海滩和办车展那边(要有车展才会有人去),平时人是很少的,从晚上摆的夜宵摊(咱大海南特色,嘿嘿)就看的出来,连个烧烤海南粉的地方都难找;目前在那边主要是有市政府,后面规划中的移动什么的也会迁过去,所以到时候去那边的人也是这些在规划能力范围内的人口能迁过去,而大部分人都会下意识的选择呆在繁华地区内和附近生活;而正因为整个人口不够,那边也没有很多消费的地方,比如商场、KTV、各种档次的餐馆(喜来登、国宾这种属于高档哈);这也导致在那边生活会有点痛苦,像我有些朋友想聚一下都很难,因为要从西海岸开车过来,需要买的很多东西也要从国贸这边大润发买回去,当然像医院幼儿园这种是在规划内建设的,总的来说就是消费场所和基础设施建设不足;因为有ZF在,饼画的肯定够大,价格肯定是高的。以上。ps:在那边要买房还需要辆车;买永秀那几个小区的房建议去查查天涯,问题还不少。

海南的潜力一直很大。

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开发商又淘气了呢

海口西海岸死灰复燃,是谁在推波助澜?
多年前,小悦刚进入职场,一头就扎进了房地产的洪流之中。那个时候的海口西海岸,建设的很漂亮,本地人称之为富人区,项目主要客群是岛外有钱人。据说范冰冰、赵本山等都在西海岸购有豪宅。漂亮是漂亮了,但总显得冷清,大量项目处于滞销状态。几处烂尾楼极不协调地竖立在那里,横添几分凄凉。
—西海岸十年变迁—
2007年,海口提出了“中强、西拓、东优、南控”的发展战略,西拓战略作为其中最重要的一环,深受省、市两级政府重视。西拓,指的是大力开发西海岸长流片区,将其建成海口市新的城市行政服务中心,与澄迈盈滨半岛、老城开发区连成一片。当时恰逢国际旅游岛开发热潮,20余家大型开发商蜂拥而至,疯狂进行旅游地产项目开发。得益于良好的资源环境及政府高起点规划,西海岸一开始就奔着海口高端旅游地产发展的方向而去。然而好景不长,随着房价泡沫的滋生,政府在2010年出台了一系列打压楼市的限购限贷政策。很快潮水退去,留下了一大批被炒高房价的项目,等待它们的是后面长达多年的苦苦支撑。
西海岸作为琼北地区最有潜力的旅游发展区域,经过5年的开发后,结果不如人意。这从很大程度上说明了琼北地区缺乏发展旅游地产的先天性条件。严格地从气候环境来看,琼北地区属于亚热带气候,冬天较为潮湿阴冷。地处琼州海峡,西海岸的海水沙滩质量也远不如三亚几大湾区。最为致命的一点是,海口缺乏供外地游客游玩的高水平景区。
经过了一段时间的萧条,随着海口市新行政中心11年投入办公、12年公务员小区6000户业主收房入住,西海岸逐渐聚集人气、兴起配套,海口“西拓”战略拉开新的序幕:2011年,海南新国际会展中心建成投入使用;2013年12月,中国长影集团投资436亿元开发的“环球100”电影主题公园开工,计划今年底开园迎客;2015年12月,海口市西海岸新区首家三甲医院海南省肿瘤医院开门收诊;2016年8月,拥有一流师资的五源河学校迎来首批新生报到;最令人振奋的是,占地4400亩、海口最大的城市中央公园——五源河城市森林公园正逐步建成开放,全部建成之后,将大幅度提高西海岸片区城市宜居环境。
事实一次又一次地证明,行政中心的迁移轨迹代表着城市发展方向:省政府雄踞国兴大道,奠定了国兴片区省级商务、商业中心的区位;市政府西迁西海岸,推动着西海岸成为新的城市中心。从2007年到2016年,整整十年,西海岸从一个着力发展高端旅游地产项目的区域转变为一处城市刚需争抢涌入的新城市中心,完成了从旅游地产到城市住宅的大反转。
—转型的阵痛—
对于经济发展,大幅度的逆转向来都是会带来阵痛的。
2010年前后,西海岸作为城市高端旅游地产开发区,区域项目普通住宅均价接近2万元/平米。天利龙腾湾、海岸塞拉维、海域阳光是早期开发的几个具有代表性的项目,经对其历史房价进行调查,2010-2011年房价依次为18000、16000、19000。从11年至14年,区域项目房价居高不下。2013年开始,绿地海长流低价入市,对西海岸片区高房价形成了极大地冲击,仅7068元/㎡、相当于周边项目零头的超低价格,一下便炒热了整个西海岸板块,部分先知的刚需客群开始出手。
纵使被绿地海长流项目搅局,大部分项目房价仍然高居不下。并不是他们看不懂市场,而是对于开发商而言,涨价容易割肉难。何况,大量已购房业主在一旁虎视眈眈,一不留神售楼处被砸了是小,失去了品牌信誉度是大。
对于新入市的项目就没有这么多的顾虑了,大华锦绣海岸2014年11月开盘、起价7498元/㎡,东汇西海岸2015年10月开盘仅6388元/㎡起。众多项目低价入市迅速形成了新的市场格局,西海岸高端旅游地产的时代成为过去,新的刚需性价比时代来临。到了2015年,之前高位强撑的海岸塞拉维、海域阳光、天利龙腾湾不得不降价促销,价格一度低至9000-11000元/㎡,即便是如此,也难以挽回颓势。
—学区房—
本地购房者的大量涌入,催生出了新的需求:学区房。在西海岸,五源河小学已被公认为区域具有一流师资水平的学校,大部分购房者挤破脑袋也要买到周边的学区房。五源河小学的划片范围是这样的:滨海大道(从长安路路口至长滨路路口段);长滨路以西,长滨东五街、西五街(直线延伸至粤海大道)以北(至海边),粤海大道以东。
这一划片让仅有一路之隔(中间隔着粤海大道)的两个项目“大华锦绣海岸”、“东汇西海岸”房价迥然不同。大华锦绣海岸新房均价10000万/㎡,东汇西海岸新房均价仅8000元/㎡。抛开学区房的因素,两个项目区位相近,产品品质相当。唯一不同的是,东汇西海岸位于粤海大道以西,属于非学区房片区。国人对于学区房的追捧程度可见一般。
让孩子赢在起跑线上,这种想法能够理解,但是不计代价地追高价学区房并不可取。西海岸区域未来的发展向好,教育资源也会趋向于均衡,定会涌现出一批高质量的学校,如果不是小孩子马上就面临入学的问题,大可不必如此大动干戈。
小悦曾经在一个论坛上看到这样一篇帖子:“堵上全部身家买学区房,到头来却被忽悠!”,说的是海口某小区之前承诺的可能是学区房,待到划片结果出来后被划在了外围,可怜一个母亲压上全部身家买了被炒高的所谓“学区房”,最后无处找理,只能四处喊冤。我们希望这样的悲剧能够少一点,如果真的要买学区房,那也要等到尘埃落定了再买,避免花冤枉钱。
—新时代来临—
越来越多的刚需客涌入,使得海口西海岸楼市呈现出新的欣欣向荣局面,多数项目已经卖断货,涨价现象再现!2016年春节后,西海岸楼市在海口掀起一股涨价潮,普通商品住宅销售单价上涨约1500元/㎡。不过,相较于大陆地区一二线城市的疯狂上涨,海口的房价涨幅仍处于较低水平,未来2年内或将继续上涨。
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